Offres et réservations de locations :
une première vue d’ensemble
Un premier aperçu global de l’activité des locations Airbnb et de leur évolution depuis 2016 peut être proposé de deux points de vue : celui des « hôtes » Airbnb qui mettent leur annonce en ligne et la rendent disponible (offre potentielle) ; celui des visiteurs qui réservent les biens (fréquentation réelle). Plusieurs grandes tendances s’en dégagent : une hausse considérable du nombre de réservations, que la période de la pandémie de Covid-19 a interrompu un temps, mais qui a repris au même rythme entre 2021 et 2022, conformément à ce qui a déjà été analysé à Paris intra-muros (Ortais et al. 2021) ; un mouvement prononcé de diffusion spatiale des locations vers les petite et grande couronnes, dont l’amorce a été observée dans les travaux de Trouillard et al. (2021) ; enfin une probabilité de plus en plus importante d’avoir des visiteurs quand l’annonce est ouverte à la réservation.
Ces premières visualisations considèrent l’ensemble des locations actives, quelles que soient leurs caractéristiques propres (par exemple logements entiers ou chambres privées) ou leur degré d’activité (réservations occasionnelles ou fréquentes). Elles permettent d’explorer les évolutions annuelles et les répartitions spatiales de l’offre potentielle, du nombre de nuitées réservées et du taux d’occupation des locations Airbnb.
Chiffres-clés
En 2022, il y a environ 110 000 annonces franciliennes enregistrées sur la plate-forme et ouvertes à la réservation au moins un jour dans l’année. Elles sont concentrées en majorité à Paris (55%), mais de manière moins prononcée qu’en 2016 (76%), du fait d’un processus de diffusion marqué vers les départements périphériques, en particulier vers les Hauts-de-Seine (11,2% des annonces) et la Seine-Saint-Denis (8,4%). Si la période de la pandémie de Covid-19 a eu un très fort impact, le nombre d’annonces avait commencé à baisser dès 2018. Entre 2016 et 2022, cela représente au total une baisse de 18%.
L’évolution en termes de fréquentation est sensiblement différente : le nombre de nuitées réservées (plus de 7,5 millions en 2022) représente une progression de 23% par rapport à 2016, malgré une chute brutale en 2020. Cette forte croissance des réservations s’articule à une diffusion considérable des réservations en dehors de Paris : si les nuitées réservées y restent majoritaires (54%), loin devant les Hauts-de-Seine (10%), la Seine-et-Marne (9%) et la Seine-Saint-Denis (7,6%), la concentration parisienne a nettement diminué depuis 2016 (81% des nuitées réservées).
Pour les hôtes, la probabilité de louer leur bien a nettement augmenté, passant en moyenne d’environ une chance sur trois d’avoir une réservation quand une nuitée est rendue disponible (37% en 2016) à plus d’une chance sur deux (53% en 2022). Après une chute brutale, le niveau observé avant la pandémie de Covid-19 a été quasiment retrouvé. Ce taux d’occupation est actuellement de 59% à Paris et varie entre 45 et 50% en petite et grande couronnes.
Offres et réservations
L’offre de locations
Toutes les annonces enregistrées sur la plateforme Airbnb ne sont pas présentes dans la base de données AirDNA. Le fichier mensuel fourni par cette source ne prend en compte que les annonces dites actives, c’est-à-dire celles que les hôtes ont décidé de rendre disponibles au moins une nuitée dans le mois. Par extension, nous avons sélectionné pour chaque année toutes les annonces qui étaient disponibles au moins une nuitée dans l’année, en excluant les chambres d’hôtel. Ne sont donc pas prises en compte les annonces « dormantes », qui resteraient archivées sur la plateforme sans possibilité de réservation. Pour alléger le texte, le terme de location ou d’annonce renverra à cette sélection, sans préciser systématiquement qu’il s’agit d’une annonce active.
Une baisse du nombre d’annonces disponibles entamée dès 2018
En 2022, l’Île-de-France compte plus de 110 000 annonces Airbnb (111 450). Quatre phases d’évolution peuvent être distinguées depuis 2016 : après avoir atteint son maximum en 2017 (jusqu’à environ 160 000 annonces), le nombre d’annonces s’érode légèrement deux années de suite jusqu’en 2019, puis connaît un important recul pendant la crise liée au Covid-19 (-23% entre 2019 et 2020, puis -16% entre 2020 et 2021). Il repart à la hausse entre 2021 et 2022 (+18%), après cinq années consécutives de baisse, sans pour autant retrouver le niveau d’avant Covid (près d’un quart d’annonces en moins entre 2019 et 2022). Cela représente au final une offre régionale de locations Airbnb plus restreinte de 18% par rapport à 2016.
Les petite et grande couronnes passent de 24% à 45% des annonces franciliennes
Cette tendance régionale à la baisse du nombre d’annonces est largement portée par les évolutions observées à Paris intra-muros, qui concentrait 76% des annonces franciliennes en 2016. La baisse s’est ainsi manifestée dès 2018 à Paris et dès 2019 dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines, avant même la crise du Covid-19. De plus, le recul parisien est plus fort qu’ailleurs pendant le confinement et la reprise observée depuis 2021 y est plus modérée (+13%) que dans le reste de la MGP (+26%) et dans la périphérie régionale (+23%). La croissance du nombre d’annonces se diffuse vers les périphéries, à un rythme inégal selon les secteurs. Entre 2021 et 2022, ce sont dans les deux départements de Seine-Saint-Denis et du Val-d’Oise que l’augmentation du nombre d’annonces actives a été la plus rapide (plus de 30%).
Le poids de chaque zone dans le volume d’hébergements proposés s’est ainsi sensiblement modifié : si les annonces parisiennes restent largement majoritaires en 2022 (55% de l’IDF), leur part a régulièrement diminué du fait de la diffusion des hébergements vers les périphéries (27% sont concentrés dans le reste de la MGP et 18% hors MGP). En dehors de Paris, les Hauts-de-Seine sont le département comptant le plus d’annonces en 2022 (11,2%), devant la Seine-Saint-Denis (8,4%) ; les écarts entre ces deux départements se resserrent sensiblement par rapport à 2016 (respectivement 8,2% vs 4,9% en 2016).
En complément de l’information sur l’offre cumulée de locations, on peut étudier la temporalité de la création de logements Airbnb en Île-de-France.
On mesure ici la première date d’inscription d’un logement, actif ou non, sur la plateforme Airbnb. Cet indicateur permet de déceler différents pics correspondant à des périodes non pas de forte activité mais d’une volonté des propriétaires d’entrer sur le marché de la location à court terme. Cet indicateur reste cependant sujet à caution (présence de pics de création parfois inexpliqués).
En 2012, près de 90% des 5 662 offres Airbnb créées l’ont été à Paris intra-muros. Ces créations représentent au même moment 10% de l’ensemble de l’Île-de-France en petite couronne et près de 5% en grande couronne. Ces proportions tendent à se rapprocher à travers le temps : en 2022, les 44 233 annonces Airbnb créées sont localisées à 56% à Paris, 26% en petite couronne et 18% en grande couronne.
Ces chiffres rappellent simultanément la prépondérance du marché parisien dans la dynamique du marché locatif de courte durée francilien, combinée à une dynamique de diffusion spatiale et temporelle continue de l’offre en région.
Lorsque l’on analyse la temporalité des créations de logements par départements, on observe que le pic de création de logements Airbnb a été atteint relativement précocement à Paris, en juillet 2015 avec 6 750 annonces créées. En Seine-et-Marne, ce pic a été atteint en décembre 2019 avec la création de 384 logements. Ces créations sont sensibles à la saisonnalité : quelles que soient les années analysées, le pic de création de logements s’observe sur la période juin-août en été ; et en décembre en hiver.
On peut s’interroger à juste titre sur les tendances à venir, notamment dans la perspective des Jeux Olympiques à Paris en 2024, l’écosystème commercial des locations touristiques de courte durée multipliant les signaux à destination des particuliers pour leur rappeler l’opportunité financière que représente cet événement hors norme.
Nombre de nuitées réservées
Alors que le nombre d’annonces actives renseigne sur l’offre disponible (hébergements ouverts à la réservation), le total des nuitées réservées permet d’évaluer plus directement l’activité enregistrée par la plateforme. Calculé à partir de la variable Reservation Days de la base AirDNA, il renseigne sur l’importance de la fréquentation des hébergements, en donnant le nombre de jours ou de mois pendant lesquels les logements disponibles ont été effectivement réservés. Pour estimer l’intensité de la demande, il est parfois combiné avec la capacité théorique d’hébergement (nombre maximal de visiteurs autorisés). Dans le texte, on préférera le terme de nuitées réservées à celui de réservations, autre indicateur de la base qui renseigne sur le nombre de séjours, sans indiquer la durée totale des réservations (à l’année ou au mois).
Un pic de 10 millions de nuitées en 2019, une reprise accélérée des réservations après la crise du Covid-19
En croissance soutenue, les réservations atteignent en Île-de-France un pic de plus de 9,8 millions de nuitées en 2019, avant de connaître une chute brutale au plus fort de la pandémie de Covid (-56% entre 2019 et 2020). Elles sont depuis reparties à la hausse pour atteindre plus de 7,5 millions de nuitées réservées en 2022, sans avoir pour autant retrouvé leur niveau d’avant covid (-23% entre 2019 et 2022).
Cette évolution globale masque des dynamiques contrastées selon les zones : à Paris, le nombre de nuitées réservées recule dès 2019, chute plus fortement qu’ailleurs entre 2019 et 2020, avec aussi un rattrapage plus rapide depuis 2021 : c’est le deuxième département où la progression du nombre de nuitées a été la plus forte (+80%), juste derrière la Seine-Saint-Denis (+98%) et devant les autres départements de petite couronne et la Seine-et-Marne (entre 74 et 78%). Sur l’ensemble de la période, le contraste est frappant entre la dynamique parisienne des réservations à la baisse (-18%) et la progression observée ailleurs, en petite couronne (+140%) et a fortiori en grande couronne (+327%) où, contrairement au reste de la région, l’activité reprend dès 2021.
Paris intra-muros passe de 81% à 54% des nuitées réservées, une diffusion très nette vers les périphéries
Entre 2016 et 2022, l’évolution du poids relatif de chaque grande zone dans le total des nuitées réservées témoigne d’une diffusion vers les petite et grande couronnes encore plus prononcée pour la fréquentation que pour les annonces : en 2016, Paris concentrait 81% des nuitées réservées, le reste de la MGP environ 13% et les communes hors MGP 6 %. Si Paris intra-muros reste la zone la plus fréquentée en 2022 (54 % des nuitées), les petite et grande couronnes captent en 2022 46% des réservations dans la région (25 % dans le reste de la MGP et 21 % hors MGP). Au-delà du périphérique, les Hauts-de-Seine sont le département comptant le plus de nuitées (presque 10% du total de l’IDF), suivi par la Seine-et-Marne (9 %) et par la Seine-Saint-Denis (7,6 %).
Ces évolutions globales du nombre d’annonces et leur diffusion vers les périphéries relèvent de plusieurs facteurs plus ou moins influents selon les périodes : avant 2020, le recul constaté d’abord à Paris puis dans les Hauts-de-Seine peut être en partie lié à l’émergence d’offres concurrentes de location de courte durée, tout comme il reflète sans doute en partie les effets de la mise en place de réglementations restrictives exercées par les collectivités territoriales pour limiter la transformation de logements en meublés touristiques : à partir du 1er décembre 2017, à Paris, le numéro d’enregistrement devient obligatoire pour les logements entiers et la location de courte durée n’est possible que s’il s’agit d’une résidence principale (occupée au moins 8 mois par an). La procédure d’enregistrement obligatoire pour tous les meublés de tourisme, prévue par la loi du 7 octobre 2016, est adoptée progressivement par plusieurs communes de la petite couronne, d’abord dans les Hauts-de-Seine (8 communes entre 2017 et 2019, dont Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Rueil-Malmaison, Courbevoie…). Après 2020, la crise du Covid semble avoir eu un impact d’autant plus fort sur les annonces ouvertes à la réservation que la fréquentation touristique était élevée dans la zone concernée. Par ailleurs, la croissance plus rapide du nombre d’annonces dans les périphéries peut être liée à l’augmentation du prix par personne des nuitées dans les zones centrales denses et à la recherche d’offres alternatives plus éloignées mais moins onéreuses.
Taux d’occupation des locations
Le taux d’occupation représente le nombre de nuitées réservées rapportées au nombre total de nuitées disponibles (ouvertes à la réservation). Il traduit la probabilité pour un loueur de recevoir une demande de réservation si ce dernier ouvre des nuitées à la réservation dans son hébergement.
L’indicateur sur la part des annonces actives qui ont été réservées au moins une fois dans l’année donne une information en creux sur l’importance des annonces qui ne sont jamais fréquentées dans l’année, tout en ayant été rendues disponibles à la réservation.
Pour les hôtes, en 2022, plus d’une chance sur deux qu’une nuitée soit réservée
Pour les hôtes, la probabilité de louer une nuitée dans un hébergement s’est nettement accrue, passant de plus d’une chance sur trois d’avoir une réservation quand une nuitée est rendue disponible (37 % en 2016) à plus d’une chance sur deux (53%) en 2022. Après une chute brutale, le niveau observé avant la pandémie de Covid-19 a été pratiquement retrouvé (à Paris notamment, où il atteint 59 % en 2022). En petite et grande couronnes, ce taux d’occupation varie entre 45 et 50 %.
Enfin, au regard de la part d’annonces réservées au moins une fois dans l’année, Paris est le département qui enregistre le plus faible taux depuis les deux dernières années (74,7 et 79,6%). Autrement dit, cela signifie qu’en 2022, un peu plus de 20% des annonces ouvertes à la réservation n’ont pas reçu de visites à Paris. A l’inverse, c’est la grande couronne qui enregistre la plus forte part d’annonces réservées au moins une fois (86,4%), soulignant en creux que seules 14% des annonces ouvertes à la réservation (et seulement 10% en Seine-et-Marne) n’ont pas été fréquentées.
Si le Covid-19 ne semble pas avoir eu d’impact sur la part des annonces réservées (ou du moins avec une certaine latence, en 2021), Paris et sa proche banlieue qui ont été touchés par la chute du taux d’occupation. D’un autre côté, les communes situées à proximité du parc Disneyland et autour de grandes forêts et de Parc Naturels Régionaux (Fontainebleau, Rambouillet, Vallée de Chevreuse) sont celles qui ont le mieux résisté à la crise. La reprise entre 2021 et 2022 est globale, avec l’apparition de communes qui n’apparaissaient pas en 2019 car comptant moins de 10 annonces Airbnb.
Saisonnalité
Variabilité mensuelle des nuitées disponibles / réservées
À un pas de temps plus fin, le graphique ci-dessous indique une certaine saisonnalité dans l’activité des locations. On observe un pic d’activité à Paris (et par conséquent en Île-de-France) à l’été 2017, année précédant la mise en oeuvre de réglementations restrictives pour limiter la transformation de logements en meublés touristiques dans Paris intra-muros. Si le nombre de jours ouverts à la réservation chute à partir de cette année, les réservations effectives, quant à elles, stagnent jusque début 2020. Enfin, l’année 2020 est marquée par une reprise des réservations malgré une stagnation des disponibilités.
En petite couronne, 2016 représente l’année de l’essor d’Airbnb. La Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne suivent des schémas quasi identiques, avec des réservations retrouvant leur niveau pré-Covid en 2022.Les Hauts-de-Seine affichent des chiffres plus élevés que les deux départements précédents et une dynamique à mi-chemin avec celle de Paris.
Enfin, les départements de grande couronne présentent des réalités disparates : les Yvelines ont connu un pic d’activité entre 2018 et 2019, tandis que l’Essonne et le Val-d’Oise connaissent une année 2022 de tous les records. La Seine-et-Marne affiche des chiffres bruts plus élevés que les deux départements précédents réunis, avec des niveaux similaires à ceux de petite couronne.
En termes de quantité d’annonces actives (c’est-à-dire réservables au moins un jour dans le mois), on peut relever une certaine saisonnalité, même si la différence d’annonces entre haute saison (juillet - août) et basse saison (février / novembre) reste tout de même peu élevée. C’est dans Paris et sa petite couronne que cette alternance est la plus visible ; en grande couronne, malgré une petite saisonnalité, le marché semble croître inexorablement jusqu’aux mois les plus récents. Le nombre d’annonces actives en grande couronne tend à rattraper celui de la petite couronne, avec par exemple des quantités d’annonces plus élevées en décembre 2022 en Seine-et-Marne (5228) que dans le Val-de-Marne (4523).
Si le mois d’août représente une saison touristique, c’est aussi celui où le taux d’occupation chute. En effet, l’offre atteint des niveaux records que la demande ne peut pas forcément suivre. Il en est de même pour le mois de novembre mais pour des raisons probablement différentes : l’offre subit une légère baisse mais la demande décroît encore plus. Ce schéma s’applique à l’ensemble de l’Île-de-France.
Enfin, et pour l’ensemble des départements franciliens, le taux de fréquentation atteint en 2022 des niveaux égaux, voire supérieurs à 2019.